Посуточная сдача квартиры в аренду: налоговые режимы и юридические тонкости

Какие налоги платить, как правильно всё юридически оформить, за что могут оштрафовать и как избежать возможных рисков — рассказываем, что важно знать в первую очередь, и объясняем, как сделать свой заработок на посуточной аренде законным и выгодным.

В рамках НДФЛ от арендатора требуется лишь подавать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным, и платить налоги до 15 июля включительно. Например, до 30 апреля 2025 года собственникам надо было предоставить декларацию за 2024 год, а выплатить все налоги за 2024 год надо до 15 июля 2025 года.

Налоговая ставка в рамках НДФЛ — прогрессивная. Значит, что с арендатора взимается 13% с годового заработка до 2,4 млн рублей в год, а всё, что свыше этой суммы, облагается другой ставкой: от 15 до 22%:

• Если доход от 2,4 и до 5 млн рублей — 15%.
• Если доход от 5 и до 20 млн рублей — 18%.
• Если доход от 20 и до 50 млн рублей — 20%.
• Если доход выше 50 млн рублей — 22%.

При этом важно знать три момента:

1. Прогрессивное налогообложение действует на все доходы в рамках НДФЛ. То есть, если, например, ваша заработная плата на работе и доход от сдачи квартиры в аренду суммарно превышают 2,4 млн рублей в год, то на вас распространяется прогрессивная ставка налога.
2. От вас не требуется никаких документов при подпадении под прогрессивную шкалу — по итогам года инспекция ФНС сама соберёт информацию обо всех ваших доходах и пришлёт налоговое уведомление, если возникнет НДФЛ к доплате.
3. При сдаче квартиры посуточно и уплате НДФЛ можно претендовать на налоговый вычет аналогично тому, как его может получить любой официально работающий человек.

Для работы с НПД потребуется оформить самозанятость. Сделать это можно на Госуслугах, через приложение «Мой налог», на сайте ФНС или через большинство российских банков. В зависимости от способа регистрации, оформление может занять от нескольких минут до 5 рабочих дней.

Вносить сумму прибыли нужно самостоятельно, а платить налоги — каждый месяц до 28-го числа, следующего за отчётным периодом. Все операции проводятся в удобном приложении. Программа сама показывает размер налога, а также напоминает о необходимости уплаты отчислений.

Налоговая ставка в рамках НПД при сдаче квартиры посуточно зависит от арендатора:

• 4% при сдаче жилья физическим лицам;
• 6% при сдаче жилья юридическим лицам или ИП.

В данном налоговом режиме важно знать три момента:

1. Существует лимит на максимальный суммарный доход в 2,4 млн рублей в год. При этом надо понимать, что в случае с лимитом учитываются все доходы самозанятого в рамках его статуса. Например, если вы как самозанятый оказываете ещё и услуги ремонта, то доход от этой деятельности тоже будет учтён.
2. После регистрации в качестве самозанятого государство предоставляет бонус на уплату налоговых отчислений, который составляет 10 тыс. рублей. Он постепенно тратится сам по себе, уменьшая налоговую ставку (до 3% при сдаче жилья физлицам и до 4% при сдаче жилья юрлицам) до момента полного исчерпания. Можно увидеть этот единоразовый бонус в личном кабинете и там же проследить за тем, как он тратится и сколько денег ещё осталось.
3. Налоговый вычет в данном случае получить нельзя.

Для УСН требуется получить статус индивидуального предпринимателя (ИП). Сделать это можно на Госуслугах, там же сразу указав в процессе регистрации режим УСН, — вся процедура занимает 3 рабочих дня.

ИП даёт серьёзные преимущества для всех, кто сдаёт недвижимость посуточно: именно в таком статусе можно сдавать апартаменты, а ещё с ИП можно работать без кассы.

Налоговая декларация по УСН подаётся ежегодно — до 25 апреля. Сами налоговые отчисления должны выплачиваться в равном размере ежеквартально. Уплатить налог можно через банк, сформированное платёжное поручение, квитанцию для безналичной оплаты.

Налоговая ставка в рамках УСН может быть в двух вариациях:

• УСН 6% рассчитывается с общего дохода;
• УСН 15% рассчитывается с доходов за вычетом подтверждённых расходов.

Что важно знать про УСН:

1. ИП обязан всегда вносить обязательные страховые взносы за себя и своих сотрудников — в страховой и в фонд ОМС. Это надо делать даже в том случае, если у вас не было никаких доходов за год. При этом уплаченные за себя деньги можно компенсировать с помощью налогового вычета. Заплатить всю сумму в конце года или же разбить на равные платежи можно на сайте ФНС. В 2025 году платёж составляет 53,6 тыс. рублей.
2. В случае дохода свыше 300 тыс. рублей за год придётся заплатить дополнительно ещё +1% на все средства, которые будут получены сверх этой суммы.
3. В штате ИП должно быть не больше 130 сотрудников, а доход должен быть менее 450 млн рублей в год.

Для ПСН также нужен статус ИП, как и при работе с УСН. Патент можно получить, если подать заявление в налоговую службу лично, отправив заявку почтой с описью вложения или же в электронной форме через сайт ФНС.

Налоговая ставка в рамках ПСН составляет 6%, но эту систему отличает от других то, что налог рассчитывается не от фактического дохода от сдачи жилья, а на основе условной цифры потенциального дохода, рассчитанной налоговыми службами индивидуально. Сумма высчитывается для каждого российского региона и привязана при этом к площади арендной недвижимости.

В Москве и Петербурге, эта цифра может различаться даже в зависимости от района, где расположено жильё. Выяснить точную стоимость патента можно с помощью калькулятора на странице ФНС — для этого потребуется указать сроки патента, регион, район, тип деятельности и площадь жилья под сдачу. Приобрести патент можно на период от 1 месяца до года. Например, с 1 марта по 30 апреля патент на квартиру в 52 м² Москве на Арбате обойдётся в 20,6 тыс. рублей.

Если вы выбираете режим ПСН, важно учитывать:

• Как с УСН, здесь надо уплачивать обязательные страховые взносы, а также 1% на доход свыше 300 тыс. рублей.
• Доход ограничен 60 млн рублей в год.

Разобрав каждый налоговый режим, выясним, какую именно систему выбрать, чтобы сдавать квартиру посуточно было выгодно и удобно:

• Для нерегулярной посуточной сдачи одной квартиры физлицами лучше всего подходит самозанятость. Если же по какой-то причине вы не хотите или не можете её оформить, тогда лучше обратить внимание на НДФЛ.
• Для постоянной посуточной сдачи квартиры, а также организации аренды нескольких жилых помещений лучше выбрать УСН. Особенно если вы намерены поручить кому-то постоянный клининг и администрирование всей деятельности.
• Для сдачи элитного жилья с хорошим ремонтом отлично подойдёт ПСН, так как данный режим не учитывает рыночную стоимость объекта и арендную ставку, в том числе посуточную.
  Например, арендодатель с квартирой в элитном ЖК и арендодатель с квартирой в старом доме и без дизайнерского ремонта будут платить абсолютно одинаковый налог, если в обоих случаях недвижимость находится в одном районе и имеет одинаковый метраж.

Как не ошибиться при уплате налогов и законно уменьшить выплаты, читайте в нашей статье «Сдача квартиры в аренду: как платить налог».

Чаще всего те, кто пытается уйти от налогов или просто сталкивается с непреднамеренными ошибками в расчётах, получают штрафы в рамках статьи 122 НК России:

• 20% от суммы налога, которая не была перечислена, если причиной неуплаты является неумышленная ошибка.
• 40% от суммы налога, если была выявлена злонамеренная неуплата.

Также не стоит забывать про пени, которые начисляются за каждый день просрочки.

Сейчас у ФНС довольно много инструментов, которые позволяют оперативно выявить случаи сдачи жилья посуточно в обход налогов. Например:

• Росреестр — владельцы нескольких квартир быстро становятся объектами внимания ФНС.
• Трансакции — ФНС отслеживает регулярные денежные поступления, особенно с комментариями «аренда», «за квартиру» и т. п. В итоге может быть организована проверка.
• Снятие наличных — банки сообщают ФНС о крупных и частых снятиях денег.
• Площадки с объявлениями — ФНС мониторит объявления о сдаче жилья и может проводить выборочные проверки.
• Также в ФНС могут обратиться управляющие компании, участковые и другие лица. Например, соседи, недовольные потоком гостей.

Арендодателю стоит платить налоги не только из-за страха наказания со стороны налоговых органов. Легальный статус позволяет собственникам жилья на законных основаниях решать возникающие вопросы с недобросовестными гостями, в том числе через правоохранительные органы и суд.

Грамотно составленный письменный договор аренды — это не только основа для защиты интересов арендодателя, но и его обязанность, согласно ст. 674 Гражданского кодекса. Его лучше составить с опытным юристом, так как он не только подскажет какие-то тонкие и спорные моменты, но и проконсультирует в случае возникновения спорных ситуаций.

В документе должны быть чётко прописаны сроки, суммы, права и обязанности сторон. Базовыми пунктами для посуточной аренды являются:

• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Подписи участников сделки.
• Дата сделки.
• Ответственность за нарушение положений договора.
• Характеристики жилья: адрес, площадь и т. п.
• Размер суточной арендной ставки и суммарного платежа за весь срок.
• Длительность аренды.
• Способы оплаты.
• Сумма залога и условия, на которых наниматель получит её обратно.
• Порядок передачи квартиры (акт приёма-передачи).
• Перечисление, какая мебель или техника есть в квартире.

Помимо этих пунктов, желательно прописать:

• Правила и ограничения, касающиеся животных и гостей арендатора.
• Запрет или условия проведения праздников, вечеринок и других видов коллективных собраний.
• Запрет на курение и использование квартиры в качестве мастерской или фотостудии.
• Базовые условия поведения с соседями (уважать покой соседей в ночные часы и т. п.).
  

Договор оформляется в двух экземплярах — по одному для каждого участника сделки. Регистрировать его не нужно.

На Авито Путешествиях вы можете бесплатно застраховать свою квартиру или дом, которые сдаёте посуточно, на сумму до 300 000 рублей.

Страховка действует, пока в ней живёт гость: с 14:00 дня его заезда до 14:00 дня выезда.  

Страховка Авито Путешествий покрывает всё, что может повредиться во время проживания гостей: от обоев, техники, посуды и инженерных систем до гражданской ответственности (если гость, например, случайно затопит соседей).

Стоит отметить, что согласно ч. 2 ст. 30 ЖК России арендатор обязан следовать требованиям энергетической эффективности квартир и жилых домов. Проще говоря, желающие сдавать квартиру посуточно должны по закону оснастить жильё приборами учёта энергетических ресурсов, если ранее они этого не сделали.

Также нелишним будет подготовить специальную памятку для арендаторов с указанием каких-то особенностей взаимодействия с оборудованием в квартире (кондиционер, бойлер и т. п.), номером арендодателя и телефонами экстренных служб. Это снизит риски поломок и повысит шансы пресечения различных ЧП.

Посуточная сдача недвижимости — перспективный и доходный бизнес. Но важно, чтобы он был законным, а налоги выплачивались вовремя и в полном объёме. Внимательно ознакомившись с этой статьёй, можно выстроить систему работы, которая позволит вам получать прибыль без рисков и платить налоги максимально удобно.

А чтобы поток гостей был постоянным, вступайте в наш телеграм-канал «Да будет бронь». В нём мы публикуем важные новости рынка и платформы Авито Путешествия и способы, которые помогут эффективнее привлекать гостей.